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マネーの住宅離れ、地方離れ

2011.10.28

「住宅」はサブプライムローン問題以降、厳しさを増した。REITのなかで投資対象を住宅に限ったREITが10銘柄（一銘柄は破綻）あった。なかには組み込んだマンションなどについて将来の賃料収入の上昇や横ばいを見込んでいるところがある。日本では住宅は取得時は新築でも、3年たつと中古になり賃料は下がる。しかも住宅購入を支える団塊ジュニアの購入需要が一巡すれば、その先は少子高齢化の影響が色濃くなる。すでにそうした状況を見越して中古マンションから値崩れが起きている。

[参考]
> 神楽坂の賃貸
> 南海高野線(堺東)の新築マンション
> 南鳩ヶ谷の賃貸
> 北野の賃貸
> ＪＲ京浜東北線(北浦和)の新築マンション

このためREITに組み込まれた住宅の収入見通しが甘すぎるのではないかとの見方が強まった。REITの下がり幅を見ると、オフィス特化型に比べて住宅特化型REITの下げ幅が大きい。「地方」もブームは一時で終わった。地方に特化したのは福岡リート投資法人だけだが、多くのREITが分散目的で地方物件を組み入れていた。しかし、そもそも地方には優良収益物件が少ない。そのため収益性が必ずしも高くない物件が組み込まれる事例もある。、大手スーパーなど優良なテナントを誘致できたとしても、小売り徴収区ではテナント企業のコストダウン要請は極めて強く、ビルの収益性はなかなか高まらない。人口が減りはじめている地方が増えている。その結果、資金が潤沢にあるときは不動産ファンドやREITは地方で物件物色したが、そうした物件でテナントが集まらなかったり、入ったテナントの契約更新の際、賃料が下がる例が出はじめた。そのためマネーの住宅離れ、地方離れが鮮明になってきた。